− 空家問題 −

空家問題「解決」いたします。
遺産相続 不動産の名義変更

空家問題は年々深刻化していきますが、そんな中でも司法書士にできることがあるはずです。「くらしの法律家」として、市民の皆様に寄り添ってきた司法書士だからこそ可能な解決策をご提案いたします。

増え続ける空家
面接官
空家は年々増加しています。

解説

不動産の名義変更 3つのポイント

社会問題としてテレビや新聞、雑誌等でとりあげられている「空家問題」。その対策として、平成27年2月26日「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました(同年5月26日完全施行)。この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進するため制定されました。空家は昔から存在していましたが、少子高齢社会下でますます増加してきており、平成25年には総住宅数の13.5%、つまり、住宅の7~8件に1件は空家となっております。

不動産の名義変更 3つのポイント
空家の種類

空家等

建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)のこと。つまり、建物や倉庫又は物置、その敷地で1年以上使用(管理ではない)されていないもののこと。

特定空家等

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等のこと。

特定空家等に対する措置

地方公共団体の立入調査

空家等の所有者等に事前通知した後(困難な場合は省略されることあり)、必要な限度において、立ち入って調査することができる。

地方公共団体からの助言又は指導

市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置(そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。)をとるよう助言又は指導をすることができる。

勧告

市町村長は、助言又は指導をした後、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。
※ 固定資産税額が現在の6倍(あるいは3倍)に増える可能性あり

命令

市町村長は、勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。

行政代執行もしくは略式代執行

市町村長は、必要な措置を命じた(上記命令をした)場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法(昭和二十三年法律第四十三号)の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。つまり、地方公共団体が所有者等に代わって空家等の解体を行い、その費用を所有者等に請求することができるということです。

空家の発生原因

空家の取得原因は、相続によるものが半数を超えます。つまり、遺産相続時に空家化を防ぐ方法の検討が必要となります。遺産相続の際は、司法書士にご相談ください。放置しておくと、空家が引き起こす様々な問題の責任を負う可能性がでてきます。ご注意ください。

面接官
空家の発生原因の過半数は、「遺産相続」によるものです。
ご自身で手続きをされる場合

空家が引き起こす問題

終活

防災上の問題

出火原因第1位は放火、倒壊の危険性

衛生上の問題

動物の侵入、雑草繁茂、虫の発生

防犯上の問題

不審者の居住、不法侵入

景観上の問題

落書き、窓ガラス破損、壁の崩落など

事例紹介
面接官
こんなケースはご相談ください。

こんなケースは司法書士にご相談ください

  • 実家を相続したが、誰も住む予定がない相続登記+不動産業者の紹介(売却)
  • 実家を相続したが、相続人の一部が遠方で遺産分割協議が進んでいない相続登記、遺産分割調停申立など
  • 離婚により夫婦共有名義の家に誰も住む予定がない任意売却など
  • 親に多額の借金があるため相続放棄したが、実家が残っている相続財産管理人の選任申立など
  • 隣家の伸び放題の雑草や樹木が自宅に越境している損害賠償請求など

こんな事例があります


1

所有者不明の隣家を購入した事例

内 容

Aさんの隣家には高齢の男性が住んでいました。ところが、その男性が亡くなった後、管理する者がいなくなり、あっという間に隣家は竹林となってしまいました。竹林からは枯れた竹が倒れてきたり、大量の笹が落ちてくる、ムカデなどの害虫が発生するで、Aさんはとても困っていました。悩んだAさんは、当初、他の法律家に解決を依頼されましたが、途中、その法律家から「うちの事務所では解決できない。」と投げ出された後、知人の紹介で当職事務所を訪れました。

解決内容
遺産相続 不動産の名義変更

前任の法律家の調査で、隣家の男性の相続人が不存在であることは、ほぼ判明していましたので、家庭裁判所に「相続放棄・限定承認の申述の有無についての照会」を申請し、相続放棄申述受理証明書を取得することにより、相続人不存在を確定しました。続いて、相続財産管理人の選任申立を家庭裁判所に行い、相続人、特別縁故者、債権者のいずれも申出がありませんでしたので、Aさんは相続財産管理人から隣家を購入し、空家問題を解決されました。


2

遺言により空家化を防止した事例

内 容

高齢のBさんは子どもがおらず、夫にも先立たれておりました。Bさんは、夫の遺産相続の際に夫の兄弟、甥姪と何とか遺産分割協議をまとめあげ、その苦労は充分に身にしみて理解しており、自分の遺産相続の相続人が兄弟等になることを承知されておりました。

解決内容
遺産相続 不動産の名義変更

某金融機関の紹介で当職事務所に来所されたBさんの心配事は、①自分の葬式等(死後事務)を行ってくれる人がいないこと ②自分は末っ子で兄弟には認知症になっている兄などが複数名いるため、自分の相続の遺産分割協議がまとまらず、自宅が空家となり、隣家に迷惑がかかるのではないか という2点でした。
幸いにもBさんには月に一回程度様子を見に来てくれる姪がいたため、姪と相談していただき、Bさんの葬式等(死後事務)を行うことを条件に、Bさんの一切の財産を姪に遺贈する旨の公正証書遺言を作成することができ、将来の自宅の空家化を防止しました。


3

相続不動産の売却により空家化を防止した事例

内 容

Cさんは他の兄弟と共に、独身で子供のいない兄の自宅を遺産相続しましたが、Cさんも他の兄弟も既に自宅を所有していたため、誰も相続した兄の自宅の管理に前向きでなく、空家化する恐れがありました。

解決内容
遺産相続 不動産の名義変更

地元電話帳を見て当職事務所に来所されたCさんの当初の目的は、相続した兄の自宅の名義変更登記でしたが、事情を詳しくお伺いして、管理する方のいない遺産(兄の自宅)の売却を提案させていただきました。他の兄弟と相談されたCさんは、遺産(兄の自宅)の売却に前向きでしたので、さっそく売却に強い不動産業者を紹介させていただきました。その後、税理士も交え譲渡所得税等税金の検討も行いました。売却先は1ヶ月程度で見つかり、亡くなった兄が自宅を購入した際の契約書も見つかりましたので、譲渡所得税は課税されず、Cさんは他の兄弟と共に売却代金を遺産相続することができました。

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